Cómo Resolver Conflictos entre Vecinos en Propiedad Horizontal en Colombia

Los conflictos entre vecinos son situaciones comunes en las propiedades horizontales. Problemas como ruido excesivo, uso indebido de zonas comunes, incumplimiento de normas del reglamento de propiedad horizontal o falta de pago de expensas pueden generar tensiones que afectan la convivencia. En Colombia, la Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal y establece mecanismos para la resolución de disputas dentro de estos conjuntos residenciales.

A continuación, exploraremos cómo abordar un conflicto entre vecinos bajo este marco legal, destacando el papel de la administración, el comité de convivencia y la conciliación como herramientas clave.

1. Identificar el Conflicto y la Norma Aplicable

El primer paso para abordar un conflicto es identificar su causa y la normativa que lo regula. La Ley 675 de 2001 establece reglas claras sobre el uso de las propiedades privadas y las zonas comunes, las obligaciones de los copropietarios y las sanciones por incumplimiento. También cada conjunto residencial cuenta con un Reglamento de Propiedad Horizontal, que define normas internas de convivencia.

Si un vecino incurre en una falta, lo primero que se debe hacer es verificar qué norma específica está siendo vulnerada y qué procedimiento está establecido para su gestión.

2. Comunicación Directa: La Primera Alternativa

Antes de recurrir a instancias formales, es recomendable intentar resolver el conflicto mediante el diálogo. Un acercamiento respetuoso con el vecino involucrado puede ser suficiente para aclarar malentendidos y encontrar soluciones amistosas.

Algunas recomendaciones para este diálogo son:

• Exponer el problema de manera objetiva y sin acusaciones.

• Escuchar la versión del otro con empatía.

• Proponer una solución que beneficie a ambas partes.

3. Intervención del Administrador y el Comité de Convivencia

Si el conflicto persiste, la administración del conjunto puede intervenir como mediadora. El administrador, como representante legal de la propiedad horizontal, tiene la facultad de recordar las normas y aplicar sanciones si es necesario.

Además, el comité de convivencia, establecido en el artículo 58 de la Ley 675, juega un papel clave en la gestión pacífica de conflictos. Su función es mediar entre los vecinos y proponer soluciones antes de recurrir a sanciones disciplinarias.

Los pasos en esta etapa incluyen:

1. Presentación formal de la queja: Se puede hacer por escrito a la administración o al comité de convivencia.

2. Revisión del caso: Se evalúan las pruebas y se convoca a ambas partes.

3. Mediación: Se busca un acuerdo amistoso que beneficie a todos.

4. Conciliación: Un Mecanismo Legal para Resolver el Conflicto

Si el conflicto no se soluciona dentro de la propiedad horizontal, se puede acudir a un Centro de Conciliación. La conciliación es un mecanismo alternativo de solución de conflictos regulado por la Ley 640 de 2001. En este proceso, un tercero imparcial (conciliador) ayuda a las partes a llegar a un acuerdo sin necesidad de un proceso judicial.

Ventajas de la conciliación:

• Es un proceso rápido y menos costoso que un juicio.

• Permite acuerdos adaptados a las necesidades de las partes.

• Fomenta la convivencia y el respeto mutuo.

5. Acciones Legales: Última Instancia

Si la conciliación no da resultados y el problema persiste, el afectado puede recurrir a la vía judicial. Dependiendo de la naturaleza del conflicto, se pueden interponer acciones como:

• Acción de tutela: Si se vulneran derechos fundamentales.

• Querella policiva: Si el problema afecta la tranquilidad o la seguridad.

• Proceso ante un juez civil: Para asuntos patrimoniales o de incumplimiento de obligaciones.

Conclusión

Los conflictos entre vecinos en propiedad horizontal pueden resolverse de manera efectiva si se siguen los mecanismos adecuados. La clave está en el diálogo, la mediación del comité de convivencia y, si es necesario, la conciliación. Acudir a instancias legales debe ser la última opción.

En un ambiente donde todos respetan las normas y buscan soluciones pacíficas, la convivencia mejora y se fortalece la comunidad.

¿Tienes un conflicto en tu propiedad horizontal y no sabes cómo manejarlo?